WAS IST LEASEBACK?
Was bedeutet eine 'Leaseback'-Liegenschaft?
Dank diesem einmaligen System können sich Leute ihre Traum-Ferienwohnung oder ihre Ausland-Investition in Frankreich leisten. Ein grosses Ferienunternehmen übernimmt einen Teil oder die ganzen Finanzierungskosten. Es vermietet Ihre Liegenschaft in Ihrem Namen typischerweise während 9 Jahren und gewährleistet Ihnen einen Mietertrag von typischerweise 3-7%. Leaseback-Liegenschaften unterliegen nicht der MWSt, was einer Einsparung von 19,6% entspricht.
Der Verwalter unterhält den Grundbesitz und das Ferienunternehmen übernimmt alle Kosten dafür. Als Besitzer haben Sie das gute Gefühl, dass Ihr Grundbesitz nicht während Monaten unbeaufsichtigt bleibt. Dank Leaseback-Systemen können Besitzer ihren Grundbesitz während bestimmten Wochen im Jahr bewohnen.
Die meisten Besitzer von Ferienwohnungen in Frankreich bewohnen diese nur wenige Wochen pro Jahr. Erbgesetze führen dazu, dass viele Liegenschaften in Frankreich mehreren Familienmitgliedern gehören, wenn sie sich nicht über deren Verwendung einigen können. So bleiben viele von ihnen leer. Deshalb führte die französische Regierung 'Residence de Tourisme' oder 'Leaseback' Systeme ein. Damit versucht sie, mit mehr Unterkünften in Tourismuszentren die Zahl der Touristen zu erhöhen.
Sie bekommen also eine eigene Ferienwohnung, die Sie mehrere Wochen pro Jahr benutzen können, garantierte Mieteinnahmen für den Rest des Jahres sowie einen Rabatt auf dem Marktwert der Liegenschaft, indem die französische Regierung 19,6% MWSt vom Gesamtwert der Liegenschaft rückvergütet. (Bei allen neuen Liegenschaften ist die MWSt im Gesamtpreis enthalten. Diese Rückvergütung entspricht 16,5% Rabatt auf dem Marktwert).
So funktioniert es
Einige neue zum Verkauf stehende Liegenschaften in Frankreich erhielten den Status 'Residence de Tourisme'. So kann der Käufer den freien Grundbesitz mit oder ohne Hypothek kaufen und ihn dem Ersteller oder Vermieter für einen bestimmten Zeitraum (üblicherweise rund 9 Jahre) zu einem festen Betrag zurückleasen. Am Ende der Leasingzeit bekommt der Besitzer den Grundbesitz in einwandfreiem Zustand zurück. Zu den meisten dieser Liegenschaften gehören kostenlos benutzbare Schwimmbäder. Für andere Einrichtungen wie Gymnastikräume muss man vielleicht etwas bezahlen. Diese sind ausserhalb der Saison vielleicht nicht benutzbar, obwohl man die Liegenschaft bewohnen kann.
Jede auf diese Weise gekaufte Liegenschaft beinhaltet üblicherweise die Möglichkeit, dass sie der Käufer einige Woche pro Jahr kostenlos benutzen kann. Bei jeder Überbauung sind Hoch-, Zwischen- und Nebensaison anders definiert. Beim Kauf geben Sie an, wie viele Wochen Sie die Liegenschaft selbst bewohnen wollen. Abhängig vom System sind das üblicherweise null bis sechs Wochen.
Der Besitzer kann zuerst wählen, welche Wochen er die Liegenschaft selbst bewohnen will. Anfangs Jahr bekommt er ein Formular, auf dem er seine Wochen eintragen kann.
Es ist sehr wichtig, dass Sie eine Überbauung mit hoher Nachfrage und guten Einrichtungen wählen. Nur so kann der Vermieter die Vermietung während 9 Jahren und einen guten Kapitalertrag gewährleisten.
Wie unterscheiden sich Leaseback und Teilzeitwohnrecht?
Kaufen Sie mit Teilzeitwohnrecht, erhalten Sie spezifische Zeitabschnitte für bestimmte Orte während einer Anzahl von Jahren. Nach Ablauf der Zeit gehört Ihnen nichts mehr. Mit dem Leaseback-System sind Sie der wirkliche Besitzer der Liegenschaft, der nur eine neunjährige Leasing-Vereinbarung abgeschlossen hat. Nach Abschluss der Vereinbarung gehört die Liegenschaft weiterhin Ihnen und Sie können damit tun, was Sie wollen. Gemeinsam an beiden Systemen ist, dass Sie Ihre Liegenschaft während 9 Jahren nur zu bestimmten Zeiten bewohnen können.
Was passiert, wenn Sie die Liegenschaft vor Ablauf der Leaseback-Zeit verkaufen müssen?
Als Besitzer der Liegenschaft können Sie sie jederzeit verkaufen. Allerdings müssen Sie die Liegenschaft mit dem Rest des Leasings verkaufen. Je nach Restlänge beeinflusst das die Höhe des Verkaufspreises und des MWSt-Rabatts, den Sie der Regierung zurückerstatten müssen (1/20 der MWSt für jedes Jahr vor Ablauf des 20. Jahres).
Wer schaut während der Leaseback-Zeit Ihrer Liegenschaft?
Die Verwaltungsgesellschaft verwaltet alle Liegenschaften der Überbauung. Wegen den hohen Anforderungen bleiben alle Liegenschaften auf ihrem Grund während den 9 Jahren in perfektem Zustand.
Wer bezahlt während der Leaseback-Zeit alle Rechnungen?
Alle Rechnungen für den Unterhalt zahlt die Verwaltungsgesellschaft, die auch für Unterhalt und allgemeine Wartungsarbeiten während dem Zeitraum verantwortlich ist. Für die örtliche Grundsteuer sind Sie als Besitzer verantwortlich. Für eine 2-Betten-Wohnung im Süden Frankreichs beträgt diese etwa €300 pro Jahr. Für neue Liegenschaften wird in den ersten beiden Jahren keine Grundsteuer erhoben.
Weshalb gibt es einen Rabatt auf dem Kaufpreis?
Die französische Regierung gewährte den Immobilienunternehmen Steuervergünstigungen, um sie zu ermutigen, 'Residences de Tourisme' zu bauen. Diesen Rabatt oder diese Rückerstattung der MWSt erhalten die Käufer, um sie zu ermutigen, beim System mitzumachen. Im Sommer gibt es in Frankreich einen grossen Mangel an Ferienwohnungen und Frankreich verdient einen grossen Teil seines Bruttosozialproduktes mit dem Tourismus.
Kann ich in meiner eigenen Liegenschaft wohnen, wenn ich meine bevorzugte Woche buche?
Buchen Sie rechtzeitig, wohnen Sie gewöhnlich in Ihrer eigenen Liegenschaft. Buchen Sie zu spät, wohnen Sie vielleicht in einer anderen, ähnlichen Liegenschaft.
Was passiert, wenn ich meine zugeteilten Wochen nicht benutzen kann?
Besitzer können ihre Liegenschaft untervermieten. Aber Sie müssen das selbst tun. Einige Leasingverträge machen hier Einschränkungen.
Was passiert, wenn ich die Liegenschaft während mehr als den mir zugeteilten Wochen bewohnen möchte?
Üblicherweise gewährt man Ihnen einen reduzierten Mietzins für die Wochen, die über den Ihnen zugeteilten liegen.
Kann ich die Liegenschaft ausserhalb der Saison benutzen?
Ja. Entweder bezahlen Sie eine kleine Verwaltungsgebühr und erhalten einen Rabatt auf der Preisliste des Vermieters.
Ist bei solchen Leasing-Vereinbarung der Zinsertrag garantiert?
Während dem ganzen Zeitraum ist der Zinsertrag garantiert und wird üblicherweise alle 3 Monate rückwirkend ausbezahlt. Die Zinserträge werden von grossen Ferienunternehmen mit vielen Kunden und Liegenschaften ausbezahlt.
Was passiert am Ende des Leaseback-Zeitraums?
Die Liegenschaft ist Ihnen und Sie können damit tun, was Sie wollen. Sie können sie verkaufen, privat vermieten, darin leben oder mit der Verwaltungsgesellschaft ein neues Leasing aushandeln.
Wäre der Zinsertrag höher, wenn ich die Liegenschaft ganz einfach kaufen würde?
Üblicherweise ja. Aber bedenken Sie folgende drei Punkte. Erstens wäre Ihr jährlicher Zinsertrag nicht garantiert. Zweitens bekommt der Verwalter bis zu 25% all Ihrer Mieterträge. Drittens bezahlten Sie alle Inseratkosten, Unterhaltsrechnungen, Schwimmbadreinigung, Gärtnerarbeiten, Wohnungsreinigung, Übergabekosten, Vereinbarungen mit der Liegenschaft zwischen Vermietungen und Kosten für die Erledigung von Notfällen. Bei älteren Liegenschaften entstehen zudem Kaufkosten von etwa 10%: Stempel- und gesetzliche Abgaben, Hypothekgebühren usw. Beim Leaseback betragen die Kosten nur 4-5%. Ältere Liegenschaften müssen vor der Vermietung auch oft renoviert werden. Überdies wird das Mobiliar nur beim Leaseback und nicht bei älteren Liegenschaften zur Verfügung gestellt.
Wie viel Bargeld brauche ich, um ein Leasback anstatt einer älteren Liegenschaft zu kaufen?
Für das Leaseback bezahlen Sie ein Depot von 20-30% und 3% Kaufkosten (Gesetzliches usw.), total also 23-33% des angegebenen Verkaufspreises oder 7-17%, wenn die MWSt später zurückbezahlt und nicht beim Kauf abgezogen wird.
Eine ältere Liegenschaft (z.B. Wohnung) kostet 20-30% Depot, 10% Kaufkosten, 5-15% für die Renovation (Küche, Bad usw.) und 5-10% für das Mobiliar – total 40-65% des angegebenen Verkaufspreises.
Es ist also klar: Für Investitionen und Investitionen mit Feriengebrauch ist das Leaseback-System eine sehr attraktive Wahl.
